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南國置業(yè)輕資產轉型：逆周期中的戰(zhàn)略突圍

2025/9/16 15:13:37      挖貝網

當前房地產行業(yè)進入深度調整期，上市房企們正經歷前所未有的考驗。2025年上半年，已發(fā)布中報的TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤虧損達984.83億元，較去年同期增加323億元，虧損企業(yè)占比超過六成。在這場行業(yè)寒冬中，南國置業(yè)果斷剝離傳統房地產開發(fā)業(yè)務，全力轉向輕資產運營的戰(zhàn)略抉擇，正逐漸顯現出前瞻性價值。

戰(zhàn)略換擋：從房地產開發(fā)到資產運營的轉身

房地產行業(yè)的邏輯近年來發(fā)生了根本性變化。2024年全國房地產調控政策密集出臺，降首付、降利率等措施接連落地，使行業(yè)從規(guī)模擴張的增量時代全面轉向質量提升的存量時代。在這樣的背景下，房企單純依靠土地增值和開發(fā)利潤的模式難以為繼，輕資產轉型成為破局關鍵。

南國置業(yè)于行業(yè)深耕中敏銳布局，明確將自身定位為電建集團內房地產開發(fā)及城市綜合運營業(yè)務的唯一上市平臺。這個定位給了它獨特的“護城河”：能優(yōu)先承接集團內部的“售轉租”業(yè)務，比如集團旗下部分商業(yè)綜合體、產業(yè)園區(qū)、長租公寓項目，無需從零拓展就能獲得穩(wěn)定的運營標的。在業(yè)務布局上，南國置業(yè)也有清晰的階梯規(guī)劃：短期目標是做精“專業(yè)輕資產運營公司”，先在商業(yè)運營、長租公寓兩個核心板塊打磨團隊能力；長期則要升級為“商業(yè)、產業(yè)、長租公寓等全業(yè)態(tài)資產管理公司”，覆蓋存量市場的多類需求。這種“先聚焦再拓展”的路徑，恰好貼合了行業(yè)從增量到存量的轉型節(jié)奏，避免了盲目擴張的風險。

和傳統開發(fā)業(yè)務“高投入、高杠桿、高風險”的特點不同，商業(yè)運營、長租公寓這類輕資產業(yè)務，靠的是租金收益、物業(yè)管理費、品牌輸出費賺錢，現金流穩(wěn)定且受市場周期波動影響小。更重要的是，這恰好踩中了政策導向下的市場痛點：隨著租購并舉政策深化，城市年輕人對長租公寓的需求在增加；消費升級背景下，優(yōu)質商業(yè)綜合體的運營需求也在提升。南國置業(yè)的業(yè)態(tài)布局，既順應了政策方向，也抓住了真實的市場需求。

價值重構：資源稟賦與運營能力的雙重賦能

在輕資產轉型的賽道上，南國置業(yè)并非孤例。

2024年10月，美的置業(yè)完成房地產開發(fā)業(yè)務剝離。此后，其輕資產收入占比一路提升至76%，毛利率高達35.7%；大悅城聚焦商業(yè)運營，僅上半年毛利率就從22.59%躍升至36.35%。這些數據表明，輕資產模式不僅能降低企業(yè)對開發(fā)業(yè)務的依賴，還能帶來更高的盈利水平。同行的轉型成效，印證了這條路的可行性。

對南國置業(yè)而言，這些案例既是參照，也是信心，公司在城市更新、存量資產盤活等領域擁有天然資源優(yōu)勢。只要把運營能力做扎實，依托電建集團的資源優(yōu)勢，就能在輕資產賽道上跑出自己的速度。

需要關注的是，南國置業(yè)此番轉型不只是“被動過冬”，更是“主動重構競爭力”。從“蓋房子”的土地運營商，到“管資產”的城市服務商，這種身份轉變背后，是企業(yè)對行業(yè)未來的判斷：房地產行業(yè)不會消失，但會換一種方式發(fā)展，存量資產的運營能力將成為新的競爭核心。如今，隨著政策對輕資產領域的支持不斷加碼、金融工具對存量資產的賦能逐漸增多，南國置業(yè)的布局正迎來更好的外部環(huán)境。

或許在行業(yè)調整的當下，南國置業(yè)的轉型成效還未完全顯現，但從長期來看，這種“逆周期布局”的戰(zhàn)略抉擇，大概率能讓它在行業(yè)新格局中占據更有利的位置——既抵御住短期的市場波動，也為投資者創(chuàng)造穿越周期的長期價值。當房地產行業(yè)逐步邁入健康發(fā)展的新生態(tài)，南國置業(yè)的這步“轉型棋”，或許會成為行業(yè)轉型中的一個典型樣本。